프로젝트 사업성과 재무적 분석 기법

PMPCafe에서 Prestige Development의 부사장인 Christopher M. Briggs, PMP/MSPM을 모시고 프로젝트 사업성과 재무적 분석 기법에 대한 세미나를 진행하였다.

필자도 세미나 중간 부터 참석해서 앞부분을 못 들었는데, 발표는 아래와 같은 내용으로 요약 된다.

▲ 프로젝트 사업성 분석은 1) 요구사항에 대한 분석 가능한 수준으로 도출 (2) 불확실성에 대한 이해와 이의 제약사항 도출 (3) 프로젝트 비용과 수익에 대한 정의 (4) 프로젝트 성공을 위한 Metric 분석 (Profit만이 프로젝트 수행의 동기부여가 아닌 것도 있기 때문에..) 기법을 거쳐서 도출 됨.

▲ 과거 범위, 일정, 비용 및 수익에 대한 Parameter 방식의 비용 분석 혹은 수익 분석을 통해 이뤄졌으며, ROM 혹은 RS Means 방식에 의해 측정되었다.

▲ 프로젝트 사업성 분석은 프로젝트의 상세한 내용을 이해시키며, 프로젝트를 추진 여부에 대한 의사결정 자료로 활용되어 지며, 이는 사업계획서, 사업기술서(Business Case) 분석에 보다 근접하다.

▲ 사업기술서 Business Case에는 (1) 프로젝트의 정의 (2) 수로젝트 수행 이유 (사업적 필요성, 사업적 수익성) (3) 프로젝트 비용/투입 시점 (4) 프로젝트 예상 착수일 (5) 프로젝트 일정 (6) 제약/가정 Matrix (7) 조직적 필요사항등이 기재되어야 한다.

▲ 프로젝트 비용에는 건설,부동산,설계, 세금 및 사회자본비용, RISK 를 포함한 프로젝트의 마무리까지의 모든 Hard & Soft Cost가 포함되어야 한다.

▲ 프로젝트 비용 산정요소로는 (1) Analog 산정, (2) 리소스 비용율, (3) 상향식 산정, (4) Parametric 산정, (5) PM Software(시트방식), (6) 투자분석, (7) 예비비분석, (8) 품질비용 분석을 통해 범위,일정,예산을 산정한다.

▲프로젝트 비용 산정이 종료되면, 일정 수준의 현금흐름분석이 병행되어야 하며, 이를 통해 단순 얼마의 비용이 필요한지 뿐만 아니라 프로젝트 수행 달성까지의 종합적인 펀드에 대한 이해도 필요하다.

(부동산) 프로젝트의 가치는 단순히 비용적인 문제 뿐만아니라 왜 이 건물을 지어야하는지 사회적 요인과, 가치 아울러 건물을 짓고 난 후의 판매 개시와 새로운 프로젝트의 시작 여부, 장기적 관점에서 수익성 재고, 이것의 수익적 요소가 다른 유사한 프로젝트의 동기 부여가 되는지등의 종합적인 이익/수익 분석도 필요하다.

이러한 (부동산) 프로젝트의 수익성 분석을 위한 3가지 Key는 ▲ NOI  (Net Operation Income), ▲ Capitalization Rates  및 ▲ Value 이다.

NOI는 총수익(Gross Income)에서 임대가 되지 않은 공실(Vacancy)로 인한 손실과 각종 운영경비(Operating Expenses)를 제외하고 남는 수익이다. 예로 특정 건물이 100% 임대가 모두 되었을 경우의 총수익이 매월 $100,000이라고 하고, 실 공실이 있어 평균적으로 월10%의 임대료 손실이 발생한다면 이 건물의 실질 총수익은 월 $90,000이 된다. 여기서 관리인 급여, 건물 수선 및 청소비, 각종 공과금, 부동산 세금 및 보험료 등 건물 운영경비가 매월 $25,000씩 지출된다고 하면 $65,000이 매월 NOI가 된다.

NOI는 수익성 부동산의 시장가치를 평가하는 가장 중요하고도 필수적인 요소이다. 수익을 내는 상업용 부동산의 진정한 시장가치는 부동산 자체가 얼마나 돈을 벌어들이느냐에 따라 결정이 되며, 그 핵심 변수가 바로 NOI가 되는 것이다. 따라서 NOI를 직접 비교해 보면, 어느 부동산이 더 많은 돈을 벌어다 주는 지 금방 비교가 된다.

부동산에의 투자대비 효과는 이 NOI에 의해서 결정되는데, 투자대비 효용의 가치 척도를 위해서 Cap Rates (Capicalization Rates)를 산정하며 이는 NOI / Value 이다.이를 바꾸어 말하면 부동산의 가치 Value 는 NOI / Cap Rate 에 의해서 결정되는데, 예를 들어 Cap Rate이 6.5%, NOI가 10만$인 프로젝트의 투자가치는 10만$ / 0.065 1.54 M$  가 되는 형태이다.

부동산 프로젝트에서의 이 3가지 Key인 ▲ NOI  (Net Operation Income), ▲ Capitalization Rates  및 ▲ Value 는 (1) 영업적 비교 관점 및 (2) 비용적 접근 방식의 프로젝트의 가치 산정의 주요 지표가 된다

실제 프로젝트의 Hard 및 Soft Cost가 포함된 Project Cost 및 Cost Index, 건설 Loan, 프로젝트 수익 요약을 분석하는 엑셀 시트를 보여주며 설명을 하였다.

이후 프로젝트 제약 사항에 대한 이해와, 불확실성(RISK) 에 대한 예산 수립 방안에 대해서 언급하였다.

특이한 건 프로젝트 “Exit” 계획의 언급이 있었다. 계획대로 진행되지 않았을 경우, 출구 전략에 대한 언급이 참신했다.

마지막으로 프로젝트 재무 능력을 언급하면서 과거 잘 짜여진 사업계획서과  5-7% 자본으로 프로젝트를 계속 수행할 수 있었던 반면, 잘 짜여진 사업계획서는 물론, 독립적인 경제적 효과 리뷰 및 검토, 아울러 적어도 20-35%의 자본이 있어야 프로젝트의 수행 요소가 필요로 하게 되었다.

이를 위해 Soft Work / 재정적 접근(지분 투자) 방식과 Public / Private Partnership을 통해 장기간의 리스 계약/ 상환 조건 등을 계약함으로써 지분율을 높이는 방안으로 진행한다고 한다.

(이 부분은 IT분야의 필자와는 거리가 있어서, 잘 이해를 못하였다..ㅜㅜ)

PMPCafe 한동환 대표가 감사의 표시로 한국의 전통차 세트를 선물

Christopher 와 함께한 기념 촬영.^^